Cuánta hipoteca puedes permitirte: cálculo con datos reales de España

Con una renta neta del hogar de 3.250 € al mes, una cuota del 30 % son 975 €, y a un 3,01 % de interés y 25 años eso equivale a una hipoteca de unos 205.000 €. Ese es el cálculo básico: se parte de lo que puedes pagar cada mes, no del precio de la casa. Aquí lo hacemos paso a paso, con datos del INE y tres perfiles de ingresos.

Qué dice la ley y qué no dice

La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE-A-2019-3814) obliga al banco a evaluar «en profundidad» tu solvencia antes de concederte el préstamo (art. 11): tu situación laboral, tus ingresos actuales y previsibles, tus activos y tus gastos y compromisos ya asumidos. También impide basar la decisión sobre todo en el valor de la vivienda. Pero la ley no fija ningún porcentaje máximo de cuota sobre ingresos: cada entidad aplica su propio criterio de riesgo. Por eso el límite que importa de verdad es el tuyo.

La referencia que se maneja habitualmente en la prensa y en guías de educación financiera es que la cuota hipotecaria no debería superar entre el 30 % y el 35 % de los ingresos netos del hogar. Es una regla orientativa, no una norma: no hemos podido localizar una fuente oficial que la fije como límite, así que trátala como un punto de partida prudente. Si además tienes otras deudas, ese porcentaje debe cubrir todas las cuotas, no solo la hipoteca.

La fórmula: de la cuota al importe máximo

La cuota mensual de un préstamo con cuotas constantes (sistema francés) es cuota = capital × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ), donde i es el tipo mensual (TIN anual dividido entre 12) y n el número de cuotas. Despejando el capital: capital = cuota × (1 − (1 + i)⁻ⁿ) / i.

Ejemplo hipotético, paso a paso (hogar con 3.250 € netos al mes, TIN 3,01 %, 25 años):

1. Cuota máxima al 30 %: 3.250 × 0,30 = 975 € al mes.
2. Tipo mensual: 3,01 % / 12 = 0,2508 % → i = 0,0025083.
3. Número de cuotas: 25 × 12 = 300.
4. (1 + i)⁻³⁰⁰ = 0,4716, por lo que 1 − 0,4716 = 0,5284.
5. Capital = 975 × 0,5284 / 0,0025083 = 205.379 €.

Como regla de bolsillo, con esos mismos tipo y plazo cada 1.000 € prestados cuestan 4,75 € al mes. Puedes comprobarlo con nuestra calculadora de hipoteca.

Los datos reales: tipo, plazo e importe medio en España

Según la Estadística de Hipotecas del INE (datos hasta julio de 2026), en los últimos doce meses se constituyeron 513.891 hipotecas sobre vivienda, con un importe medio de 173.293 €, un tipo de interés medio inicial del 3,01 % y un plazo medio de 25 años en 2025. Con esos valores, la cuota de la hipoteca media es de unos 823 €. Cuánto pesa eso depende de dónde vivas, porque el importe medio y la renta cambian mucho por comunidad (estimación propia con la renta neta media del hogar de la Encuesta de Condiciones de Vida 2025, ingresos de 2024):

Fuente: INE (Estadística de Hipotecas y Encuesta de Condiciones de Vida), elaboración propia; tabla completa de las 19 comunidades en Hipotecas por comunidad y rentas en Renta de los hogares por comunidad. La lectura es clara: en Baleares y Madrid la hipoteca media ya supera o roza el 30-35 % de la renta media, mientras que en Extremadura queda en el 19 %. Es una media: una pareja con dos sueldos y un hogar con un solo ingreso están en situaciones muy distintas.

Qué cambia según tu situación

Tres perfiles hipotéticos, con TIN 3,01 %, 25 años, cuota al 30 % y al 35 % de los ingresos netos y una financiación del 80 % del precio de la vivienda:

• Perfil A (2.400 €): una hipoteca de unos 152.000 € al 30 %. Si el banco financia el 80 %, el precio máximo de compra ronda 189.600 €, y necesitarías unos 56.900 € ahorrados entre entrada (20 %) y gastos (supuesto del 10 %, que varía según la comunidad y si la vivienda es nueva o usada).
• Perfil B (3.250 €): unos 205.000 € de hipoteca y un precio máximo cercano a 256.700 €, con unos 77.000 € de ahorro previo.
• Perfil C (4.500 €): unos 284.000 € de hipoteca y un precio de unos 355.500 €, con unos 106.600 € de ahorro previo.

Las deudas previas restan directamente. Si el perfil B paga ya 250 € al mes de un préstamo de coche y se aplica el 35 % al total, le quedan 3.250 × 0,35 − 250 = 887,5 € para la hipoteca, es decir, unos 186.900 € de capital en lugar de 239.609 €: una cuota de 250 € menos recorta la hipoteca posible en unos 52.700 €.

El plazo también mueve el resultado. Con el perfil B al 35 % y el mismo tipo, la hipoteca posible es de unos 204.900 € a 20 años, 239.600 € a 25 y 269.500 € a 30. Alargar el plazo sube el importe, pero también los intereses totales que pagas; además, el banco valorará cuántos años de vida laboral te quedan (art. 11 de la Ley 5/2019 contempla los ingresos tras la jubilación si el préstamo va a seguir vivo entonces).

La prueba que casi nadie hace: ¿y si suben los tipos?

Si tu hipoteca es variable, o si renegocias en el futuro, el cálculo anterior tiene que aguantar un escenario peor. Tomando los hipotéticos 239.609 € del perfil B al 35 %, la cuota pasa de 1.138 € al 3,01 % a 1.266 € si el tipo sube a 4,01 % y a 1.402 € si sube a 5,01 %, un 43 % de los ingresos. Por eso la ley obliga a entregarte con al menos diez días naturales de antelación la FEIN y, en préstamos variables, un documento con la cuota en distintos escenarios de tipos (art. 14 de la Ley 5/2019). Úsalo: si con +2 puntos la cuota se te va por encima del 40-45 %, estás pidiendo demasiado. Te explicamos la diferencia entre tipos en hipoteca fija o variable y cómo se mueve el índice en Euribor y tu hipoteca.

Errores frecuentes

• Calcular sobre el sueldo bruto. El 30-35 % se aplica sobre ingresos netos; con 3.250 € netos, una cuota de 975 € es el 30 %, pero sobre un bruto de 4.200 € parecería el 23 % y te llevaría a pedir de más.
• Olvidar los gastos de la compra. La entrada del 20 % no es todo: impuestos, notaría, registro y tasación se suman. En el ejemplo del 10 % de gastos (hipotético), son 25.700 € extra para una vivienda de 256.700 €.
• Contar solo la hipoteca. Comunidad de propietarios, IBI, seguros y suministros no están en la cuota. Si tu margen es del 35 % «al límite», cualquier imprevisto te tensiona.
• Confiar en el tope que te ofrezca el banco. El banco evalúa su riesgo, no tu comodidad; que te aprueben un importe no significa que sea sostenible para ti.
• Calcular con un solo escenario de tipos. La FEIN y el documento de escenarios de la ley existen precisamente para que simules la subida.
• Sumar los ingresos de alguien que puede no seguir. Si un contrato temporal o una excedencia está a la vista, calcula también con un solo sueldo.

Cómo usarlo en la práctica

1. Suma los ingresos netos mensuales del hogar y réstale la parte que ya destinas a deudas.
2. Calcula el 30 % y el 35 % de esa cifra: es tu horquilla de cuota.
3. Convierte la cuota en capital con la fórmula (o con la calculadora) usando un tipo algo superior al actual.
4. Súmale tus ahorros disponibles para obtener el precio máximo, y descuenta los gastos de la compra.
5. Contrasta con los datos de tu comunidad en Hipotecas por comunidad y revisa el plan de ahorro en cómo ahorrar la entrada de una vivienda.

La cifra «correcta» no es la máxima que te aprueben, sino la que puedes pagar con holgura si cambian los tipos o los ingresos. Orientativa: contrasta siempre con la oferta vinculante (FEIN) de la entidad y, si dudas, consulta el Portal del Cliente Bancario del Banco de España.