Cuánto te pueden subir el alquiler: IRAV frente a IPC con ejemplos calculados

Con el IRAV de septiembre de 2026 (+2,54 %), un alquiler de 800 € solo podría subir hasta 820,32 € al mes. Con el IPC del mismo mes (+4,9 %) serían 839,20 €. Esa diferencia de 18,88 € al mes, 226,56 € al año, es lo que se decide con la cláusula de actualización de tu contrato. Aquí vemos qué dice el texto consolidado de la ley, cuánto han variado los dos índices y qué cambia según tu situación.

Qué dice la ley sobre la actualización anual

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, BOE-A-1994-26003) regula la actualización en su artículo 18. Según el texto consolidado que consultamos en el BOE el 29 de octubre de 2026:

• La renta solo puede actualizarse una vez al año, en cada aniversario del contrato, y de la forma que hayan pactado las partes.
• Si el contrato no prevé actualización, no hay subida.
• Si se pactó actualizar pero sin indicar el índice, se aplica el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda), que publica el INE.
• En todo caso, el incremento no puede superar la variación del IRAV.
• La renta actualizada se exige desde el mes siguiente a que la parte interesada lo comunique por escrito, indicando el porcentaje aplicado. El inquilino puede pedir el certificado del INE, y vale que el aviso figure como nota en el recibo del mes anterior.

Una advertencia importante: el artículo 18 se ha modificado varias veces (la última según el BOE, por el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) y los contratos anteriores a cada reforma pueden regirse por su propia disposición transitoria. Esta guía es informativa: comprueba en tu contrato la fecha de firma y la cláusula, y consulta el artículo en el BOE o a un profesional si hay dudas.

IRAV frente a IPC: los últimos 12 meses

El INE publica cada mes el IRAV y el IPC. Estas son las variaciones anuales de las dos series, con la diferencia que calculamos nosotros (datos descargados del INE el 23 de octubre de 2026, tablas 72975 y 76134):

En nuestra serie, que arranca en noviembre de 2024, el IRAV se ha movido entre el 1,98 % (marzo de 2025) y el 2,54 % (septiembre de 2026). En los 23 meses en que podemos compararlo con el IPC general, el IPC ha estado de media 0,69 puntos porcentuales por encima. Lo notable de los últimos meses es que esa distancia se ha ensanchado: con la inflación en el 4,9 %, un contrato con IPC subiría casi el doble que uno con IRAV. Tienes la serie completa y una calculadora en Actualización del alquiler (IRAV), y el contexto de precios en Inflación en España.

Ejemplo calculado paso a paso

Ejemplo hipotético: alquiler de 800 € al mes, actualización en el aniversario y último índice publicado el de septiembre de 2026.

1. Variación del IRAV: 2,54 %, es decir, factor 1,0254.
2. Renta actualizada = 800 × 1,0254 = 820,32 €. La subida es de 20,32 € al mes, 243,84 € al año.
3. Con el IPC (4,9 %): 800 × 1,049 = 839,20 €, una subida de 39,20 € al mes.
4. Diferencia entre ambos: 839,20 − 820,32 = 18,88 € al mes, o 226,56 € al año.

Cuál es «el último índice publicado» depende de la fecha. El INE publica el dato de cada mes a mediados del mes siguiente, de modo que si te toca actualizar a principios de mes suele ser el de dos meses antes. Con el mismo alquiler de 800 €, el IRAV de febrero (2,16 %) daría 817,28 €, el de marzo (2,47 %) daría 819,76 € y el de septiembre (2,54 %) daría 820,32 €: la fecha mueve la subida unos pocos euros, pero el tope lo marca la ley, no el casero ni el inquilino. Puedes repetir la cuenta con tu renta en la calculadora IRAV.

Qué cambia según tu situación

Tres perfiles hipotéticos con el IRAV de septiembre de 2026 (2,54 %) y, a modo de comparación, con el IPC (4,9 %):

• Si eres inquilino y el contrato no dice nada de actualizar: según el artículo 18, no hay subida durante la vigencia. Si te la reclaman, pide que te indiquen la cláusula.
• Si el contrato dice «se actualizará anualmente» sin índice: aplica el IRAV, y el porcentaje comunicado no puede superarlo. Con un alquiler de 800 €, la subida máxima de septiembre serían 20,32 € al mes.
• Si tu contrato es anterior a las reformas: puede regirse por el índice que pactaste (por ejemplo, el IPC) según su disposición transitoria. Con 800 € y un IPC del 4,9 % serían 39,20 € más al mes, de ahí que merezca la pena verificar la fecha del contrato y las notas de la ley.
• Si eres propietario: comunica la actualización por escrito, con el porcentaje, en el aniversario o después; la renta actualizada se exige desde el mes siguiente a la comunicación, no con carácter retroactivo.

Errores frecuentes

• Pensar que la subida es automática. El IRAV es un tope, no una obligación: solo hay subida si el contrato prevé actualizar y alguien lo comunica.
• Aplicar la subida antes del aniversario. La actualización solo procede cada año de vigencia.
• Olvidar la comunicación por escrito. La renta actualizada se exige a partir del mes siguiente a la notificación, indicando el porcentaje.
• Usar el IPC por costumbre. Con un 4,9 % de IPC y un 2,54 % de IRAV, la elección cambia la cifra en cientos de euros al año.
• No comprobar la fecha de firma. Las reformas de la LAU tienen reglas transitorias y el artículo se ha modificado varias veces, la última vez en octubre de 2026.
• Tomar el IRAV de un mes cualquiera. Hay que aplicar el último publicado en la fecha de actualización, no el que más convenga.

Cómo usarlo en la práctica

1. Mira en tu contrato la fecha de firma y la cláusula de actualización: ¿se prevé subida y con qué índice?
2. Averigua el último IRAV publicado en la fecha de tu aniversario en la serie del INE o en nuestra página.
3. Calcula la renta máxima con la fórmula renta × (1 + variación) y compara con lo que te piden.
4. Pide o envía la comunicación por escrito con el porcentaje; si dudas, solicita el certificado del INE.
5. Revisa cuánto pesa el alquiler en tu presupuesto en gastos fijos y variables y, si estás pensando en comprar, en cómo ahorrar la entrada de una vivienda y hipoteca fija o variable.

Orientativo: los cálculos usan datos oficiales del INE a septiembre de 2026 y no sustituyen el contrato ni el asesoramiento de un profesional. Fuente de la norma: Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (BOE); fuente de los datos: INE, tablas 72975 (IRAV) y 76134 (IPC).